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Recherche chambres, désespérément

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L'hôtellerie attire les investisseurs immobiliers étrangers

Les investisseurs arrivent
Après avoir accepté, en février dernier, de débourser près de 50 milliards de yens pour prendre le contrôle des 29 établissements du groupe hôtelier Oedo-Onsen Holdings, jusqu'ici contrôlé par une famille, le fonds américain Bain Capital a expliqué qu'il anticipait une croissance fulgurante des revenus de la chaîne qui attire déjà 50 millions de visiteurs par an. Particulièrement populaire chez les touristes asiatiques, sa branche située à Odaiba accueille déjà en moyenne, chaque nuit, 20% de clients étrangers. Pour Bain Capital, ce ratio pourrait bondir avec l'arrivée en masse de touristes coréens, chinois, taiwanais et thaïlandais et la mise en place d'un marketing plus agressif à l'international. « L'an dernier, 13,4 millions de touristes sont arrivés de l’étranger. Cela représente une hausse, sur un an, de près de 30%. Et sur les premiers mois de 2015, tout indique que la croissance sera plus soutenue encore », résume Takeshi Kitamura du cabinet d'études Japan Hotel Appraisal.
Pariant sur ce regain de popularité de la destination Japon en grande partie alimenté par la dépréciation spectaculaire du yen, tous les grands investisseurs de l'immobilier sont soudain à la recherche d'opportunités sur un marché qu'ils avaient longtemps semblé bouder. « L’an dernier, le pays a recensé 101 transactions sur le marché japonais de l'hôtellerie. C'est remarquable. Pendant les années 2008-2010, on comptait moins de 40 opérations par an », pointe Miwako Date, directrice chez Mori Trust. Real Capital Analytics estime que les investissements dans l'hôtellerie ont même atteint 297 milliards de yens sur l'ensemble de 2014, soit le montant le plus fort enregistré depuis 2007. « La liquidité sur le marché de l'hospitalité au Japon avait considérablement diminué après la crise financière. Les fonds privés spécialisés dans l'immobilier étaient alors les seuls investisseurs sur ce segment », expliquait récemment Yaso Terada, un expert de JLL (Jones Lang LaSalle), à Tokyo. « Aujourd'hui, les profils des investisseurs se sont diversifiés et on sent que le marché fonctionne de manière plus saine ».

Yen mois cher, chambres plus chères
Avec la baisse du yen, les investissements apparaissent naturellement meilleur marché pour les acteurs étrangers qui anticipent une hausse rapide des revenus sur ce segment. « On enregistre depuis 2012 une croissance forte du taux d’occupation qui a permis d’alimenter une hausse du prix des chambres. À Tokyo, le revenu moyen par nuitée est remonté à 19.000 yens », explique Takeshi Kitamura. En comparaison, sur le segment des hôtels d'affaires, peu concerné par la demande étrangère, les prix stagnent aux alentours de 10.000 yens la nuit en revenus moyens.
Dans les établissements touristiques, les tarifs devraient encore augmenter avec la poussée des frictions entre l'offre et la demande. « On entre dans une phase tendue. Actuellement, le pays ne compte que 735.271 chambres en ryokans et 827.211 chambres en hôtels », rappelle l'analyste de Japan Hotel Appraisal. Dans les villes de Tokyo ou Osaka, prisées par les touristes, les spécialistes craignent des pénuries de chambres, malgré l'appétit des investisseurs. « À l’exception d’Okinawa, il y a très peu de place pour construire de nouveaux hôtels dans les quartiers attractifs des villes touristiques », analyse Timothy Soper, le vice-président du groupe Hilton pour les marchés japonais et coréen.
Présent depuis 1963 dans l'Archipel, l'opérateur américain contrôle actuellement 11 établissements, sous trois marques différentes, au Japon mais prépare l'ouverture de deux nouveaux sites. « Ce sont essentiellement des reconversions de structures existantes », précise-t-il. En octobre, il inaugurera ainsi un Hilton Tokyo Odaiba de 453 chambres, en remplacement de l'ancien Hotel Nikko Tokyo.

FJE-143